Protokoll Beiratssitzung am 10. Juni 2024 um 14.00 Uhr

Heikendorf , Ratssaal

 Teilnehmer/innen:

Juliane Bohrer, Amtsdirektorin
Kirsten Rupp, Conplan
Marie Zastrow, Architekbüro Q 2
Nicola Specker,Bürgervorsteherin (nicht bis zum Ende anwesend)
Sven Lange, GOS
Tade Peetz, Bürgermeister Heikendorf
Stephan Urban, Urban Thiesen Architekten
Norbert Janz, leben und wohnen
Erik Volmar, leben und wohnen

Herr Volmar begrüßte den Beirat und wollte mit der Erörterung der vorab verteilten Gedanken der GbR zur Machbarkeitsstudie anfangen.

Frau Specker wollte lieber erst das Schreiben von Herrn Dr. Krüger vom Innenministerium besprechen, was Herr Volmar ablehnte, da es den notwendigen Austausch und die Klärung nicht weiter bringt.

Frau Specker schlug dann vor, da Frau Rupp da sei, den Punkt Finanzierung von Frau Rupp dann behandeln zu lassen.

Frau Rupp erläuterte, dass Sie mit einem angenommenen Grundstückskaufpreis von 300 €/m² incl. Kaufnebenkosten von ca. 32,14 € gerechnet hat, der ja auch in der Vordiskussion mit Herr Lange mal avisiert wurde. Alternativ hat sie einen Erbpachtzins von 1,75% angenommen. Mit diesen Annahmen ergeben sich bei einer Eigenkapitaleinlage von ca. 1000 €/m² im 1. Förderweg, bis max. 1400 €/m² beim 2. Förderweg und 2250 €/m² beim frei finanzierten Bereich eine Kostendeckung mit den derzeitigen Förderbedingungen und einem angenommenen Zins von 4% für die Darlehen im frei finanzierten,  bzw.  für die Bereich Tagespflege und Ambulante Station. Die Mieten im 1. Förderweg derzeit 6,65 €/m² im 2. Förderweg 8,50 €/m² und frei finanziert 12,50 bis 13,50 €/m². 

Im 3. Förderweg liegt die Miethöhe für den Anteil der Wohnungen mit Zuschussberechtigung derzeit bei 6,65 Euro/qm, für die übrigen Wohnungen ist die Miete derzeit 9,25 Euro/qm. Der notwendige Eigenkapitaleinsatz liegt bei 1.000 bis 1.200 Euro/qm.

Die Miete für die Tagespflege und ambulante Station wäre 18,50/m².

Deren Anteil am gesamten Mietvolumen läge bei ca. 8% und damit unterhalb der Grenze von 10% für eine gewerbliche Vermietung.

Die Aussage von Frau Müller-Kalthoff war, dass für die Wohnungen der Wohngruppe keine Förderung im sozialen Wohnungsbau vorgesehen ist. Aber das sollte noch einmal mit Herrn Dr. Krüger diskutiert werden.

Beide Objekte sind mit den Kosten machbar für die Initiative. Wobei Herr Volmar bemerkte, dass der 1. Förderweg nur kostendeckend geworden ist, da Frau Rupp dort für ein Drittel der Wohnungen Tiefgaragenstellplätze mit 60 €/Monat hier als Einnahme gerechnet hat.

Frau Rupp bestätigte das und erläuterte, dass Stellplätze in dem Umfang auch im geförderten Wohnungsbau vorgesehen werden können

Da die Initiative die Wohngruppe, die Tagespflege und die ambulante Station mit erstellen will, um das Vorhalten über die gesamte Zeit des Konzeptes Leben bis ans Lebensende sicher zu stellen, muss für deren Herstellung zusätzlich eine Einlage von ca. 340 €/m² Wohnfläche von allen Projektbewohnerinnen und Projektbewohnern  aufgebracht werden.

Frau Specker fragt nach, ob auch die jungen Familien für solche Kosten der Pflege und Wohn-gruppe aufkommen müssen.

Herr Volmar antwortete, dass es nur einheitliche Bedingungen für Genossenschaftsmitglieder geben kann. Es ist eine Satzung und ein gemeinsames Entscheiden und gemeinsames Tragen aller Aufwendungen. Es sind momentan 190 Mitglieder in der GbR. Insgesamt rund 300 Personen, die eine Wohnung in der Anlage haben möchten. Und in Heikendorf ist noch ein sehr großer weiterer Bedarf. Die Initiative baut wenn für Ihre Mitglieder, die bereits seit 3 Jahren das Projekt unterstützen. Und für die ergeben sich nach der zusätzlich mit sehr hoher Beteiligung abgefragten Vermögensituation keine 66% geförderter Wohnungsbau, sondern nur noch 31%. 

 

Frau Specker sagte, dass die Gemeinde beschlossen hatte, generationsübergreifendes Wohnen soll auf dem Gelände stattfinden.

Herr Volmar antwortet, das  Ziel der Initiative ist das Leben und Wohnen der Mitglieder bis ans Lebensende. Eigentlich bräuchte man für Jung und Alt mit Kindern mehr Fläche für z.B. Spielplätze etc. Das sei viel leichter z.B. auf dem Haffkamper Weg realisierbar. Außerdem hätte man ja die Wohnungen auf der anderen Seite des Marktes. Im Quartier kommen Jung und Alt gut zusammen, zum Beispiel auch in der Alten Schule als Treff.

Es ist für Familien auch nicht unbedingt verständlich neben der selbst im sozialen Wohnungsbau hohen Einlage von mindestens 70.000 € für ca. 70 m² noch zusätzlich eine Einlage von 23.800 € für den Anteil Errichtung Tagespflege etc. zahlen zu müssen.

Außerdem ziehen jedes Jahr etwa 50 Heikendorfer über 60 weg, weil sie keinen entsprechenden Wohnraum in Heikendorf bekommen. Die 70 m² für 450.000 oder 490.000 €, die in Heikendorf gebaut werden, können sich die meisten Älteren nicht leisten und erst Recht nicht Mieten von 20 oder gar 30 €/m², wie bei den derzeitigen betreuten Wohnungen am Rügendamm oder Rehmgarten.
Es macht keinen Sinn, den Anteil der 31% geförderten Wohnungen zu erhöhen, weil der Anteil von Heikendorfern ohne eigenes Wohneigentum einfach nicht größer ist. Man müsste Wohnberechtigte von außen anziehen.

Herr Volmar - die Initiative wird nur entsprechend den Wünschen der GbR Mitglieder bauen. Der jetzige Entwurf passt nach der Vermögensfrage mit 31% nicht mehr. Es gibt zu viele kleine Wohnungen.
Jetzt könnte man z.B. eine vorhandene Genossenschaft fragen, wie z.B. die Coop, die ja schon Interesse auch bei der Initiative bekundet hat. Die wäre evtl. bereit, bei dem Erstbezug mehr Heikendorfer zu berücksichtigen. Aber bei Älteren kann schon nach 5 oder 10 Jahren eine Neubelegung anstehen und da ist dann die Satzung der Coop für ihre 66.000 Mitglieder bei der Neubelegung maßgebend. Es ist ein Grundstück der Heikendorfer und die sollten auch alleine und langfristig  davon profitieren.

Frau Specker teilte noch mit, dass am Samstag dem 15. 06. 2024 bei der Veranstaltung in der OGTS mehrere Gutachten vorgestellt werden.

Frau Specker fragt, ob man den Umfang der geförderten Wohnungen später erhöhen kann.

Herr Volmar erläutert, dass es nach dem Wohnraumförderungsgesetz ein Erwerb von Bindungen gibt. Dabei werden frei finanzierte Wohnungen gegen ein Entgelt für einen festgelegten Zeitraum nur noch nach den Regeln des 1. oder 2. Förderwegs vermietet. Nach Frau Müller-Kalthoff wendet die IB-SH solche Bindungsmöglichkeit derzeit nicht an. Es wäre nach Meinung von Herrn Volmar, auch eine sehr gute Möglichkeit, um Ein- oder Zweifamilienhäuser der Interessenten an einer betreuten Wohnung nicht auf dem Markt zu verkaufen sondern zur Miete im z.B. 2. Förderweg für junge Familien mit Kindern zur Verfügung zu stellen. Das Entgeld für eine solche Bindung über eine Zeit von 25 bis 35 Jahren könnte helfen, die Einlage zu zahlen, ohne das Haus zu verkaufen.

Bei der 4. Beiratssitzung sollten Gespräche dazu geführt werden und auch über das Programm Jung kauft Alt.

Frau Bohrer sieht bei neuen Förderprogrammen momentan sehr viele Schwierigkeiten. Kurze Antragsfristen und unklare Bedingungen.

Herr Volmar bestätigte, dass ein Programm für junge Familien der KfW mit der Anforderung, die Effizienzhaus Stufe 40 zu realisieren, kaum nachgefragt ist. Darum plant das Bundesbauministerium als Ersatz ja das Programm jung kauft alt, das im September kommen soll und für unser Projekt evtl. sehr interessant ist. 

Herr Volmar schlug vor, dass man sich noch den Vortrag von Urban und Thiessen, Architekten anhören sollte.

Frau Specker verneinte. Das muss heute nicht sein, aber im Bauausschuss demnächst könnte  man es sich vorstellen.

Frau Bohrer - vielleicht gibt es auch noch einen anderen Standort. Sie bedankte sich bei Frau Rupp für die Finanzierungsbetrachtung.

Herr Volmar erinnerte, dass die Initiative bereits in der 1. Beiratssitzung eine Kalkulation vorgestellt hat, dass Baukosten bis 4500 €/m² finanzierbar seien.

Frau Bohrer antwortete, dass die Gemeinde sich zur Sicherheit immer auf die Expertise von Fachleuten verlassen muss.

Herr Peetz meinte, dass der städtebauliche Kontext mit dem IEK zusammen passen muss

 

Herr Volmar - wir müssen für die Heikendorfer etwas schaffen und die Mitglieder der GbR entscheiden mit Ihrer Bereitschaft das Projekt zu finanzieren, was gebaut wird. Darum werden die in der nächsten Zeit mit den Ergebnissen befragt.

Frau Rupp bemerkte, dass die ältere Generation die Kosten für die Einlage der Genossenschaft in vielen Fällen leichter bereitstellen können und dass sich in den meisten Projektentwicklungssituationen zu Beginn des Projektaufbaus wenige Familien engagieren, was dem zeitlichen Einsatz und der oftmals zu Beginn nicht komplett gesicherten Zeitschiene der Umsetzung geschuldet ist.

Frau Rupp - fragt die Beiratsmitglieder der Gemeinde, was sie zu dem angenommenen Preis von 300  Euro /qm für das Grundstück sagen. Auch ob Erbpacht als Alternative denkbar wäre.

Herr Lange bestätigte, dass solche Größenordnung bei dieser sozial orientierten Einrichtung denkbar ist. 

Herr Lange fragt, ob die  Mitglieder wissen, dass sie eine so hohe Einlage bezahlen müssen, um das Projekt zu realisieren.

Herr Janz und Herr Volmar bestätigten, dass von Anfang an immer wieder darauf hin- gewiesen wurde. Es wurden immer Größenordnungen von ca. 140.000 € frei finanziert genannt.

 

Frau Bohrer erwähnte noch für Q2, dass das jetzt in der Machbarkeitsstudie berücksichtigte Verkehrsgeschehen nicht ganz stimmig ist und geändert werden muss für  einen städtebaulichen /soliden Entwurf für das Innenministerium.

Es entwickelte sich eine Diskussion zwischen Frau Bohrer, die für einen vorhabenbezogenen B-Plan plädierte, da nur da die Gemeindewünsche gesichert  vereinbart werden könnten und Frau Rupp und Frau Zastrow, die aus ihren Erfahrungen bei Genossenschaftsprojekten aufzeigten, dass ein vorhabenbezogener B-Plan für eine neue Genossenschaft nahezu unmöglich umgesetzt werden kann.

(Die sehr fachlichen Details hat Frau Rupp auf Wunsch noch mal schriftlich nachgereicht:

Der Finanzierungsnachweis ist bei einem vorhabenbezogenen  B-Plan die Herausforderung.

 -Der Prüfungsverband muss ein positives Votum abgegeben haben.

 -Es müssen ALLE errechneten notwendigen Genossenschaftsanteile gezeichnet und  den finanzierenden Kreditinstituten und dem Prüfungsverband nachgewiesen werden.

 -Der geförderte Wohnungsbau muss durchgeprüft sein, die Kosten müssen akzeptiert  sein.

 -Die Dauernutzungsverhältnisse (Mietverhältnisse) müssen mit Verträgen hinterlegt sein    (Nutzungsbeginn noch ohne Datum, aber ansonsten alles schriftlich).

 -Hausbank und IBSH müssen ihre Kreditbereitschaft schriftlich signalisiert haben    (Kreditbereitstellungserklärung).

 -Das Mietverhältnis mit dem Pflegedienstleister muss sicherlich belegt sein.

 -Für den Wohnpflegebereich muss es ggf. Kostenübernahmeregelungen geben, wenn die  Belegung nicht nachgewiesen werden kann.)

 Erik Volmar bedankt sich bei Allen für das speziell im letzten Teil konstruktive Gespräch.

 

 

Gez. 26.6.2024 Rupp/Janz/Volmar